Cómo evaluar el valor de mercado de la propiedad

Cuando se trata de comprar o vender una propiedad para su negocio, el punto de partida es averiguar cuánto vale la propiedad. Esto parece bastante simple: seguramente, ¿ve lo que se ha vendido anteriormente en su localidad y lo usa como punto de partida? Lamentablemente, la valoración de la propiedad, y especialmente la propiedad comercial, no es tan sencilla. Si lo fuera, no habría necesidad de tasadores profesionales en este campo.

¿Qué es el valor de mercado?

El valor de mercado es una opinión profesional de lo que una propiedad se vendería en condiciones de plena competencia, es decir, para un comprador independiente, sin concesiones ni comisiones ilícitas, según el mercado inmobiliario local, la oferta y la demanda, lo que otras propiedades similares se están vendiendo en el área, y las características y beneficios específicos de la propiedad.

No es lo mismo que el precio de mercado de una propiedad, que puede ser mayor o menor que el valor de mercado. Eso es porque el precio es el que el vendedor acuerde vender la propiedad. Este podría ser el mismo que el valor de mercado, o el vendedor puede aceptar un precio más bajo por la propiedad porque, por ejemplo, necesita una venta rápida.

Tres métodos diferentes de valoración

También hay una definición mucho más larga de valor de mercado, y eso depende del tipo de método de valoración que se utilice. Hay tres métodos principales de valoración en los Estados Unidos: el enfoque de comparación de ventas , el enfoque de costos y el enfoque de ingresos . Parte del trabajo de un tasador es saber qué método utilizar para una propiedad determinada en una ubicación determinada.

Antes de analizar los tres enfoques, tenga en cuenta que un buen porcentaje del valor de una propiedad es subjetivo . Decidir cuánto vale una propiedad es más arte que ciencia, y ciertas partes del proceso pueden ser un poco difíciles de comprender. Puede pedir a tres tasadores diferentes que valoren la misma propiedad y obtener tres respuestas diferentes.

Esto es especialmente cierto para una propiedad comercial donde la escasez podría jugar un papel en la valoración de la propiedad. ¡Las valoraciones podrían estar separadas por decenas de miles de dólares en algunos casos!

Valoración de la vivienda mediante el método de comparación de ventas

El método de comparación de ventas es el método más utilizado para determinar el valor de los inmuebles residenciales, aunque también es adecuado para valorar algunos tipos de propiedades comerciales. Con este enfoque, el valor de la propiedad se basa en lo que se han vendido propiedades similares recientemente en el mismo mercado. Estas propiedades se denominan "comparables" o "comps", de ahí el término enfoque de comparación de ventas .

Así es como funciona:

  1. Tenga en cuenta las características de la propiedad

  2. Comience enumerando las características y beneficios de la propiedad, por ejemplo:

    • Pies cuadrados.
    • Tamaño del lote.
    • Ubicación.
    • Años.
    • Cantidad de dormitorios y baños (si es residencial).
    • Si es comercial, se podría dar el mejor uso a la propiedad (por ejemplo, oficina, comercio minorista, almacén).
    • Estado general (bueno, promedio, malo).
    • Garajes, piscinas, renovaciones

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      cualquier cosa que haga que esta propiedad sea diferente de otras propiedades en la comunidad.

  3. Encuentre propiedades comparables

  4. El siguiente paso es encontrar los precios de venta de al menos tres propiedades que sean comparables a la propiedad en cuestión. Esto significa que deben compartir algunas, o idealmente todas, las funciones que ha enumerado. Tome nota de cualquier característica diferente, como una menor superficie cuadrada; necesitará esta información más adelante.

  5. Si tiene acceso al Servicio de Listado Múltiple, puede abrir fácilmente una lista de composiciones. Está buscando propiedades que se hayan vendido en los últimos tres a seis meses ; los mercados inmobiliarios se mueven tan rápido que los precios de venta anteriores estarán desactualizados. Preste atención a la dirección de sus propiedades comparables. La ubicación es un elemento clave en la tasación de bienes raíces, debido a factores como el transporte y la calidad de la escuela, por lo que busca propiedades en el mismo vecindario e idealmente dentro de un par de calles de la propiedad en cuestión.

  6. Si no tiene acceso a MLS, puede encontrar mucha de esta información en Zillow; solo tendrás que investigar un poco más.

  7. Calcular un precio de referencia

  8. Una vez que haya encontrado sus comparables, ejecute un cálculo rápido para obtener una valoración de referencia para la propiedad en cuestión. Por ejemplo, si encuentra tres propiedades comparables que se vendieron por $ 450,000, $ 480,000 y $ 435,000 respectivamente, tomaría el promedio de estas cifras: $ 455,000.

  9. Otra opción es encontrar un precio por pie cuadrado (ppsf), que es útil si sus composiciones son más grandes o más pequeñas que su propiedad en cuestión. Por ejemplo, suponga que la propiedad de $ 450,000 era de 2,000 pies cuadrados (ppsf $ 225), la propiedad de $ 480,000 era de 2,200 pies cuadrados (ppsf $ 218) y la propiedad de $ 435,000 era de 1,950 pies cuadrados (ppsf $ 223). El ppsf promedio es de $ 222. Para una propiedad en cuestión de 2,300 pies cuadrados, eso equivaldría a una valoración de referencia de $ 510,600.

  10. Suma algo, resta algo

  11. Como se explicó anteriormente, valorar la propiedad es más un arte que una ciencia, y este es el punto en el que la valoración se vuelve subjetiva. Las características físicas representan las diferencias más obvias entre dos propiedades comparables: una puede estar en mejores condiciones que la otra, o una puede tener un garaje y la otra no. Por lo tanto, debe ajustar el precio hacia arriba o hacia abajo para tener en cuenta la calidad, el estado, el diseño y las características especiales.

  12. Por ejemplo, si una propiedad en la siguiente calle se vendió recientemente pero tenía una vista, mientras que la propiedad en cuestión da a una pared de ladrillos, es posible que deba reducir el valor de referencia de la propiedad en cuestión. Es rudimentario, pero es lo mejor que puede hacer sin el ojo experimentado de un tasador profesional.

Tasación de terrenos utilizando el enfoque de costos

El enfoque de costos comienza calculando cuánto costaría reconstruir la propiedad, ya sea como una réplica exacta del edificio actual o para la construcción de un edificio similar con características y comodidades comparables pero con materiales de construcción modernos.

El tasador luego deduce una cantidad por la depreciación acumulada, que representa la reducción en el valor de la propiedad a lo largo del tiempo como resultado de la obsolescencia o el desgaste. La teoría aquí es que nadie pagaría más por una propiedad existente de lo que costaría construir la misma propiedad desde cero.

El enfoque de costos se favorece en construcciones más nuevas o para valorar propiedades de uso especial donde no hay suficientes propiedades similares para comparar. Si está valorando una propiedad comercial, una propiedad industrial o un terreno descubierto, este puede ser el enfoque más confiable.

Así es como lo haces:

  1. Estime el valor de la tierra, imaginándola vacante

  2. La comparación directa es el método más común para estimar el valor de los terrenos baldíos: ¿a qué se han vendido recientemente otras parcelas? Por ejemplo, use un estimador de valor de la tierra de $ 50 000.

  3. Estimar el costo de construcción del edificio

  4. Idealmente, resumirá el costo de todos los componentes de construcción separados, como el techo, el marco y las tuberías. Sin embargo, este ejercicio es bastante tedioso y es mejor dejarlo en manos de los estimadores de costos. Trabajar con una suma global estimada por pie cuadrado es más fácil: una llamada telefónica a un arquitecto o una empresa de construcción podría ayudarlo aquí.

  5. Por ejemplo, si a una empresa de construcción le cuesta $ 100,000 instalar un almacén de 2,000 pies cuadrados, la tarifa será de $ 50 por pie cuadrado. Multiplique esta tasa por el área de construcción de la propiedad en cuestión para obtener el costo de construcción. Por ejemplo, suponga que su almacén tiene 5000 pies cuadrados. El costo de construcción estimado será de $ 250,000 (5,000 x 50).

  6. Deducir una cantidad por depreciación

  7. La depreciación representa la pérdida de valor a medida que una propiedad envejece con el tiempo, ya sea debido al desgaste o la pérdida de servicios públicos: una oficina moderna estará conectada para manejar métodos de comunicación modernos, por ejemplo, mientras que un edificio de 40 años puede no hacerlo. ser. El método de depreciación más simple es el método de edad-vida , que estima qué tan lejos está la propiedad a lo largo de su vida útil. Por ejemplo, si la propiedad tiene 10 años y una vida útil económica de 40 años, el valor de la construcción debe depreciarse en un 25 por ciento. En este ejemplo, eso te deja con un costo de construcción de $ 187,500.

  8. Encuentra el valor

  9. Finalmente, agregue el valor del terreno al costo de construcción depreciado del edificio. Aquí, el valor de la propiedad es $ 50,000 + $ 187,500 = $ 237,500.

Enfoque de ingresos para edificios arrendados

Si la propiedad en cuestión está arrendada y genera ingresos, tiene la opción de valorarla utilizando el enfoque de ingresos. Este método utiliza los ingresos por alquiler de la propiedad, o el potencial de ingresos, para corroborar su valor de mercado. Los edificios de apartamentos y los dúplex son ejemplos de propiedades que podría valorar utilizando el enfoque de ingresos.

Este método se vuelve un poco complicado y se han escrito libros completos sobre cómo hacerlo.

Aquí está la versión abreviada:

  1. Determine el ingreso anual neto de la propiedad

  2. El ingreso anual neto es el ingreso por arrendamiento de inquilinos y ocupantes. Si el edificio está vacío o parcialmente vacío, tendrá que estimar esta cifra. Asegúrese de tener en cuenta las vacantes . Con un complejo de apartamentos de varias unidades, por ejemplo, puede estimar que el 20 por ciento de las unidades estarán desocupadas durante al menos un mes del año para permitir la rotación de inquilinos. Como tal, los ingresos reales por alquiler serán más bajos que la cifra del título, lo que supone que el edificio siempre está completamente ocupado.

  3. Para este ejemplo, imagina que estás valorando un complejo de apartamentos que genera $ 500,000 en ingresos por alquiler por año.

  4. Encuentre el ingreso operativo neto

  5. Los ingresos operativos netos son iguales a los ingresos de la propiedad menos todos los gastos operativos razonablemente necesarios, como mantenimiento, servicios públicos, impuestos a la propiedad, actividades de cobranza y honorarios del administrador de la propiedad. En este ejemplo, los gastos suman $ 100,000. En consecuencia, el NOI asciende a 400.000 dólares.

  6. Establecer la tasa de capitalización de la propiedad

  7. La tasa de capitalización o "tope" es la tasa de rendimiento que espera obtener de la propiedad en función de los ingresos por alquiler. La fórmula de la tasa de capitalización es el NOI dividido por el valor de la propiedad . Aquí, no conoce el valor de la propiedad, ya que eso es lo que está tratando de calcular. Por lo tanto, debe trabajar hacia atrás y comenzar con la tasa de capitalización o rendimiento que desea lograr para su inversión.

  8. Como comprador potencial, puede decidir que un rendimiento del 8 por ciento es el promedio en este mercado, y eso es lo que desea obtener de la compra de esta propiedad. Si no puede negociar un precio que logre esa tasa, buscará una inversión más rentable.

  9. Ejecute el cálculo del valor de mercado de la propiedad

  10. Divida el NOI por la tasa de capitalización para llegar al valor de la propiedad. La valoración de este edificio de apartamentos sería de 400.000 dólares divididos entre el 8 por ciento (0,08) o 5 millones de dólares.